Nadpłata kredytu hipotecznego: jak małe kwoty skracają spłatę o lata
Brytyjskie małżeństwo spłaciło kredyt hipoteczny siedem lat przed terminem, dopłacając co miesiąc 500 funtów ponad ratę. Eksperci wyliczają, że nawet niewielkie nadpłaty potrafią zaoszczędzić tysiące funtów odsetek, pod warunkiem że nie odbierzemy sobie finansowej poduszki bezpieczeństwa.
Od utraty pracy do domu bez kredytu
Adrian Massey stracił w 2010 roku pracę jako specjalista od rozwoju produktów spożywczych. Najbardziej martwiła go rata kredytu za dom w Banbury, który wraz z żoną Tulay kupili dwa lata wcześniej za 280 tys. funtów. Oprocentowanie wynosiło 6,1%, a rata około 1400 funtów miesięcznie.
Po znalezieniu nowej pracy ustawił stałe zlecenie na nadpłatę: 500 funtów miesięcznie, czyli tyle, ile małżeństwo mogło odłożyć bez nadwyrężania budżetu. Każdą podwyżkę kierowali na kredyt, a czasem dorzucali z oszczędności do 2 tys. funtów jednorazowo. Gdy w 2013 roku skończyło się stałe oprocentowanie, przeszli na kredyt z oprocentowaniem 2,5% i bez limitu nadpłat. W 2021 roku dom był już ich, a oszczędność na odsetkach wyniosła około 30 tys. funtów. Zwolnione pieniądze poszły na założenie firmy i wyższe składki emerytalne.
– Wiesz, że cokolwiek się stanie, nikt nie odbierze ci domu – mówi Adrian Massey.
Ile dają nadpłaty
Eksperci firmy Moneycomms policzyli przykład: kredyt na 200 tys. funtów, 25 lat, oprocentowanie 5%.
- nadpłata 20 funtów miesięcznie: około 5700 funtów mniej odsetek i spłata o dziewięć miesięcy wcześniej,
- nadpłata 50 funtów miesięcznie: około 13 400 funtów oszczędności i spłata prawie dwa lata szybciej,
- nadpłata 100 funtów miesięcznie: około 24 530 funtów oszczędności i spłata o 3,5 roku wcześniej,
- jednorazowe 10 tys. funtów: około 11 870 funtów oszczędności i spłata o rok i dwa miesiące wcześniej.
Gdy nadpłaty zaczynają działać, bank zwykle proponuje obniżenie raty albo skrócenie okresu kredytowania. Jeśli obecna rata nie jest obciążeniem, bardziej opłaca się skrócić okres, bo więcej pieniędzy trafia wtedy na spłatę kapitału.
Doradcy ostrzegają przed przesadą. Wpłaconych pieniędzy nie da się łatwo odzyskać, więc warto mieć odłożone trzy do sześciu miesięcy podstawowych wydatków. Trzeba też sprawdzić umowę: w Wielkiej Brytanii większość kredytów pozwala nadpłacać do 10% salda rocznie bez opłat, a powyżej tego progu kara może wynosić 3–5% nadpłaconej kwoty, co niweluje korzyść.
Konto offsetowe jako alternatywa
Dla osób, które nie chcą „zamrażać” gotówki, istnieje kredyt z kontem offsetowym. Konto oszczędnościowe jest powiązane z kredytem, a jego saldo pomniejsza kwotę, od której liczone są odsetki. Przy kredycie 200 tys. funtów i 10 tys. oszczędności odsetki naliczane są od 190 tys. Wypłata 2 tys. oznacza po prostu odsetki od 192 tys.
Za to nie dostajemy odsetek od oszczędności, a oferta jest wąska: wśród ponad 7500 produktów w bazie pośrednika L&C tylko 150 to kredyty offsetowe, zwykle droższe o 0,4–0,5 punktu procentowego. Zdaniem Davida Hollingswortha z L&C sprawdzają się u osób z dużymi oszczędnościami lub premiami jednorazowymi.
Co z tego dla czytelnika w Polsce
Liczby dotyczą rynku brytyjskiego i nie da się ich przenieść wprost na polskie kredyty, ale mechanizm jest ten sam: im wcześniej i im częściej nadpłacamy, tym mniej odsetek zapłacimy. W Polsce także można nadpłacać kredyt hipoteczny, a bank zwykle pyta, czy skrócić okres, czy zmniejszyć ratę.
Przed pierwszą nadpłatą warto zajrzeć do umowy i sprawdzić, czy i na jakich warunkach bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę, szczególnie w pierwszych latach kredytu. Kredyty z kontem offsetowym nie są u nas powszechne, więc dla większości osób praktyczną drogą pozostaje zwykła nadpłata połączona z rozsądnym zapasem gotówki.
Źródło: The Guardian – „‘We were mortgage-free at 45, here’s how you can do it too’”
